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土地の借主が亡くなったとき(借地権の相続)

亡くなられた方から不動産を相続するということは良くある事例ですが、一般的な相続は不動産の所有権であることが多いと思います。しかし、借りている土地の上に建てられた家屋を相続して場合などは家屋の所有権に加え土地についての「借地権」も相続することとなるでしょう。それではその借地権を相続した場合、どのように手続きをし、どのようなことに気をつけたら良いでしょう。

 

 

借地権とは

まずは「借地権」とはどのようなものでしょう。建物を建てるために土地を利用する場合、所有権を取得する(つまり土地を買う)か、借地権を取得することとなります。他人の土地に勝手に建物を建ててしまうと土地の所有者から出て行けと言われてしまうでしょう。そのため建物を建てるために土地の所有者から土地を借りる必要があります。

 

 

借地権には大きく二通りがあります。それは「賃借権」と「地上権」です。どちらも土地の所有者と利用者が契約をして権利を得ます。一般的には賃貸借契約を結ぶ「賃借権」が多いので「地上権」は聞き慣れませんが、地上権も借地権となり得ますので、亡くなられた方が持っていた契約書などに地上権とあれば注意が必要です。

 

借地権としての重要な要素は賃借権か地上権を得ていることと、もうひとつ重要なことが「建物を所有するため」ということです。賃借権や地上権で土地を利用する権利を得たとしてもそれが畑として利用したり、屋根のないコインパーキングなどに利用する場合は「借地権」とはならず、ただの賃借権や地上権です。

この「借地権」であるかどうかは重要で、借地借家法の適用があるのはこの「借地権」の当る場合のみです。相続した権利がどのような権利であるかの見極めはとても大切です。また、土地の所有者は自身での土地の利用が制限される代わりに借地権者が土地を利用することが可能になるため、借地権にも財産としての価値があり、相続の際にはその価値を金銭的な価値として評価しなければなりません。

 

 

 

借地権を相続する

亡くなられた方から家屋を相続したとき、その家屋が建っている土地が亡くなられた方の名義の土地で無かった場合はどのようにしたら良いでしょう。もし借地権のない土地の上に建っている建物であれば大変です。もしかしたら所有者から撤去を請求されるかもしれません。家屋を相続したのであればこの借地権も相続することとなりますが、この借地権に価値はあるのでしょうか。またどのように相続すれば良いのでしょうか。

 

 

借地権の確認方法

建物を相続したいと思っても、建っている土地について適法に借地権がなければ後からとても面倒です。土地の上に適法に建物が建っているかどうか、その権利が今後も安心して続くのであるかどうか、まずは借地権の有無や内容をしっかり確認します。

 

 

★契約書を探す

借地権は契約にて定められるます。借地権を適法に持っているのであれば、土地の所有者との賃貸借契約が結ばれています。そのため、亡くなられた方持ち物から土地の賃貸借契約書を探しましょう。見つからない場合は地代等を支払っていた時の領収書などを見つけ、土地の所有者(地主)を見つけましょう。地主なら契約書を持っているはずです。

 

 

★登記簿謄本を取得する

全く手掛かりがなければ建物が建っている土地の登記簿謄本を取得しましょう。その土地の所有者が記載されています。また所有者の住所も記載されていますので地主を探す手掛かりとしましょう。また、あまり多くはないことですが借地権が登記されていれば登記簿から直接的に借地権の有無の手掛かりを得ることができるかもしれません。

 

 

★借地権が見つからないとき。賃貸借契約、地上権契約ではないとき。

もし借地権を探しても見つからない場合や、契約書が見つかっても借地権契約、賃貸借契約、地上権契約ではなく「使用貸借契約」であった場合はとても注意しなければなりません。借地権が全く見つからない時は他人の土地に勝手に建てられた家屋を相続してしまうことになりかねません。また、「使用貸借契約」であった場合は不法に建てられた家屋ということではないのですが、民法上でもそもそも不安定な権利ですし、借地借家法の適用もなくやはり不安定です。不安定とは土地の所有者から土地を返せと言われた場合、すみやかに家屋を撤去しなければならない可能性が非常に高いと言うことで、安心して住み続けることができません。

 

※「使用貸借契約」とは無料で貸し借りが行われる契約です。金銭を対価として貸し借りがされる「賃貸借」と異なり、借りる側の権利は弱いものとなっています。

 

 

 

対抗要件の確認

「対抗要件」とは借地権を第三者に対抗できるかどうかの対策が取れているかどうか、ということです。例えば、ある土地をAさんから借りた(借地権を得た)あと、借りたBさんが対抗要件を備えることなく、その土地が第三者であるCさんにAさんから売却された場合、BさんはCさんに対して借地権を対抗できないのです。つまり、土地を買ったCさんは借地権のことなど考慮せずBさんに土地の明け渡し(つまり建物の撤去)を請求することができます。Cさんにも借地権を主張するためには「対抗要件」を備える必要があります。

借地権が正当に存在することが確認できたら更に安心して相続できるよう、この対抗要件をしっかり確認しましょう。

 

 

★土地の登記簿謄本を見る

借地権(賃借権、地上権)は登記ができます。登記をすることで「対応要件」とすることができます。もし土地に亡くなられた方の名義の借地権の登記があれば安心です。

 

 

★建物の登記簿謄本を見る

もし土地自体に借地権の登記がなくても、との土地に建っている建物について亡くなられた方の名義での登記がされていれば、土地の借地権についても対抗することができます。そのため相続をした建物の名義人の確認を行いましょう。

 

※注意点※

ただしこれは借地借家法10条にて「借地権」の場合に定められた特別なものです。もし土地の上に借地借家法として建物と認められないものが建設されていた場合はこの限りではありませんので注意が必要です。例えば「バッティングセンター」は自身の名義で登記をすることができますが、「借地借家法上の建物」とはみなされないとの判例があります。

 

 

★対抗要件がない場合

もし上記のような対抗要件がない場合、直ちに対抗要件を備えることをお勧めします。土地への借地権の登記は困難であることが多いため、建物の表題登記を行うことが良いでしょう。表題登記は土地家屋調査士が代理で行うことが可能です。表題登記は建物の測量や図面の作成が必要ですし、実務的には地主への承諾等も必要となってくるため難易度が高く、土地家屋調査士への依頼が一番の近道です。

(→土地家屋調査士の紹介はお問合せください。

 

 

 

借地権の評価と相続

借地権は目に見えない法律上のものですが、土地の利用を確保することができますので、借地権自体にも価値があります。そのため、亡くなられた方が借地権を持っていた場合は借地権も相続財産として金銭的な価格を評価しなければなりません。

 

 

★借地権の評価

借地権の評価は通常の土地の所有権の評価額に「借地権割合」を掛けて算出します。

土地の評価の仕方と借地権割合について詳しくはこちら

 

 

★その他に考慮する点

多くの借地権は土地の評価額に借地権割合を掛けることで算出できますが、賃貸借契約の内容や地代等の額によっては所有権のみの評価額に借地権割合を掛けあわせただけでは適切でない場合があります。例えば地代等が相当な額である場合は借地権の評価は下がってしまいますし、一時的な使用として契約された経緯がある場合なども評価額に影響しますので注意が必要です。

また、土地自体の物理的な形状や環境などによっては土地自体の評価額が変わってきますので、借地権の評価の前提として土地の評価も重要です。

土地の評価について詳しくはこちら

 

 

借地権の相続

借地権は遺産分割協議をする前は借地権は法定相続分で共有状態です。これを遺産分割協議を行うことで任意の遺産分割を行うことが可能です。遺産分割協議をしたら遺産分割協議書を作成しておきましょう。相続人同士でのトラブル防止や第三者への証明になります。

 

また、家屋と借地権の相続に関しての注意点は家屋と借地権の相続は同じ人が相続することが望ましいでしょう。なぜなら借地権の対抗要件として家屋に借地権者の名義の登記があったとしても、別々の人が相続してしまうと借地権者と家屋の名義人が別の人となってしまうため、借地借家法第10条の対抗要件が消滅してしまうからです。権利関係と対抗要件をしっかりと見極めて遺産分割協議を行わなければなりません。

 

 

 

相続後の心配

相続手続きの際に 気にかけることは上記のよなことですが、相続した借地権を相続人が利用していく上での注意点はどのようなことでしょうか。

 

相続した建物に住み続けて良いのか

借地権と建物を相続した場合、このまま住み続けていいのでしょうか?貸主(地主)から「この土地は先代に貸したものであなたたちに貸したものではないから出て行くのが筋だ」などと請求されないでしょうか?

答えはこのまま住み続けて良いですし、貸主(地主)からの請求も聞き入れる必要はありません。相続とは亡くなった方の権利義務を包括的に継承します。つまりそっくりそのまま引き継ぐので、亡くなられた方が借りていた土地もそのまま利用が可能です。

 

 

借地権の更新

相続した借地権は更新できるのでしょうか?更新に関しては既に相続をしてしまったあとのことですので相続の問題とは異なりますが、自身の財産としての借地権ですので当然きになるところです。

結論としては亡くなられた方と同じように更新して行くことが可能です。貸主側から更新を拒絶する場合は「正当な事由」が必要であるというようになっていますので、法律的には一方的な更新の拒絶はできないようになっています。

もし更新を拒絶された場合はしっかりと理由を聞き、それが正当な事由に当たるかどうかをしっかり検証しなければなりません。また、貸主に正当な事由を与えないよう、契約書の内容を把握し、契約期間中は地代等の支払いを怠らないようにしなければなりません。

 

 

建物の建替え

相続した借地権を利用し、このままずっとその地で住み続けたいと思われる方も多いことでしょう。そうするとその上の建物は古くなり、いずれは建替えをしたいと思われる場面がやってきます。この時の建替えは借地権のどう影響するのでしょう。こちらも相続とは直接関係ありませんが、相続した建物が老朽化しているという状況は少なくありませんので気になるところです。

 

これは少し分けて考えなければなりません。現在の「借地借家法」は平成4年8月1日から施行され、それ以前に契約された土地の賃貸借契約は「借地法」として古い法律に当てはめて考えなければなりません。(旧借地法といいます。)

 

<旧借地法 ※平成4年8月1日より前の契約

建物を相続したことや老朽化を考えればこのような問題を孕んだ建物は旧借地法について考えなければならない場合がほとんどでしょう。旧借地法にあてはめて建物の建替えを考えた場合、建物を建替えた場合でも土地の貸主から契約の解除(土地からの追い出し)を求められることはありません。ただし、土地の貸主から異議が出るかもしれません。建替えの時点で異議が出ても土地から追い出される程の効力はありませんので、やはり契約の解除(土地からの追い出し)は考えなくても良いでしょう。

ただし、建替えの際に異議が出てしまい土地の貸主と険悪な仲になってしまった場合、次の賃借権の更新の時に「協議も調っていない状態で建物の建替えがされた」と改めて異議が出され、それが正当な事由として契約更新の拒否がされてしまう危険性が発生してしまいます。

 

法的には建替えにて直ちに契約の解除はなされませんが、後々のことを考慮すれば土地の貸主と良好な関係を築いておくことはデメリットはありません。建て替えの際は土地の貸主に一声かけて承諾を頂いておきましょう。(このときに承諾料として金銭を要求された場合はまたその時に交渉することにしましょう。)

 

 

 <借地借家法 ※平成4年8月1日より後の契約

借地借家法の場合、更に分けて考えなければなりません。新規で契約した後、「一度も更新をしていないとき」と「一度でも更新をしたあとのとき」です。

 

一度も更新をしていないとき」の更新は旧借地法と同じく無断で建替えても直ちに契約解除とはなりません。しかし、土地の貸主の異議等があれば契約の更新の時に不利になるかもしれませんので、建て替えの際は貸主に承諾をもらっておくことが良いでしょう。

 

一度でも更新をしたあと」の建物の建替えは注意が必要です。もし貸主の承諾がなく建物を建替えてしまうと、貸主から契約解除を申し入れることができるのです。これは異議を述べることができるのとはわけが違い、直ちに土地から追い出されてしまう危険性がとても大きいため、更新後の建替えは十分注意が必要です。

 ※ただし、現時点(平成27年)の時点では借地借家法の施行である平成4年から23年しか経っておらず、「新法適用の更新後の建替え」のケースなまだまだ少ないと思われます。しかし、今後の相続、自身が亡くなったこと、などを考えると無視できないことです。借地権をお持ちの方はしっかり把握されておくことをお勧めいたします。

 

 

借地権の範囲

古い建物が建っている土地とその建物の登記簿謄本を見てみると、登記簿上の「所在」が土地と建物で異なっていることがあります。「所在」とは建物であればその建物の建っている土地の地番であり、土地でであばその土地に割り振られた地番です。(地番とは土地を区別するためにひとつずつの土地に割り振られた番号です)土地に上に建物が建っているのですから通常は建物の所在はその建物が建っている土地の地番と同一であるはずです。しかし、これが異なっている場合があるのです。

 

異なっているひとつの理由は土地の分筆・合筆です。例えば建物が「10番2」の土地の上に建っていたとすると、その建物の所在は「A市B町C丁目10番地2」と登記されます。しかし、その後に「10番2」の土地が隣の「10番1」の土地と合筆すると、合筆後の土地は「10番1」となり「10番2」は消滅してしまいます。この時点で建物の所在と土地の地番に違いが出てきます。

そして合筆後の「10番1」がまた二つに分筆すると、今度は「10番1」と「10番3」の土地になるのです。10番1は継続されますが、10番2は混同を避けるため利用されることはなく、新しい土地は「10番3」となります。このように合筆・分筆がされると建物に登記された所在と土地の登記記録とに違いが発生してしまいます。(本来であれば建物の所在も分筆・合筆に合わせて変更登記をすべきですが、その必要性を知っている方は多くなく、また建物図面などもあり費用もかかるため、建物の所在の変更をされてない状態が発生します。)

 

上記を踏まえ、ここでの注意点は借地権の範囲です。借地権を設定した時の契約書に記載された土地の地番が「10番2」であり、合筆・分筆の結果、現在建物が建っている土地の地番が「10番3」となっていた場合、借地権の範囲がそのまま「10番3」の一筆であるとは限らないめです。元の「10番2」と現在の「10番3」が土地の面積(地積)や形状が全く同じであれば良いのですが、合筆・分筆の際に変化があった場合、借地権の範囲は本来の「10番2」範囲であり、現在の「10番3」の一筆と異なってくるためです。少しの違いであれば良いのですが、大きな違いであった場合は大変です。現在利用できていない土地にも実際には借地権が設定されている範囲かもしれません。

目に見えるはずの土地と土地の境目(筆界)がどこであるかも争いになることがあります。借地権のように目に見えることがなく、また図面などもしっかり作成されていない場合は相続の時点で借地権の範囲を明確にしておいた方が後からのトラブル回避になるかもしれません。

 

 

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