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不動産を相続したら登記は必要? | 練馬相続相談センター

日本人の所有する財産の約6割が不動産であるとの事です。そのため相続手続きとなりますと不動産の名義変更を行わなければならないケースが非常に多く発生いたします。そのため、不動産の名義変更のための登記申請は相続手続きの中でも非常に大切な手続きとなります。以下に大きく分けて「そもそも登記とは?」と「相続における登記」に分けてご案内いたします。

→ そもそも「登記」とはどんなものでしょう

→ 相続における登記とは?

→ 相続手続きのお手伝い

 

「登記」とはなんなのでしょう?

不動産の名義変更をするためには法務局に「登記」というものをします。それでは登記とはどのようなものでしょう。ただの不動産の登録なのでしょうか。登記をしなくても不動産を取得することができますし、登記はしなければならないのでしょうか。

 

下記の図をご覧ください。

 

 

 

AさんはBさんから平成25年3月10日に土地を購入しました。Aさんは売買契約書もしっかり作成したので購入した土地は間違いなく自分のものとなったと思い、安心していました。しかし、Bさんは後日、土地をもっと高く買ってくれるというCさんに出会い、あろうことか平成25年5月15日に同じ土地をCさんに売ってしまったのです。そしてCさんはAさんより先に登記を行いました

Aさんはその後、BさんがCさんに土地を売った事を知りました。AさんはBさんから先に土地を買ったのだし当然にその土地は自分のものだと考えました。しかし現実には… 先に登記をしたCさんに対してAさんは土地の所有権を主張することができないのです!

 

 

これは「不動産の取得や変更は登記をしなければ第三者に対抗できない」という民法177条を根拠としています。

Aさんにとっての第三者とはCさんになります。Aさんが購入した土地を「私のものだ!」とCさんに主張するためには土地を購入し名義が変わった事の登記をしなければならないのです。もしこの登記を怠ると後から土地を購入したが、先に登記を備えてしまったCさんに対し所有権を主張することができないのです。

すこし理不尽な気がしますが、登記とは単なる不動産の登録ではなく、所有権の主張のためとても重要な手続きである事が解って頂ければと思います。

 

※豆知識

(なお、Aさんは土地を取得できなくなりましたが、Bさんとの売買契約は成立していますので、Bさんに対し土地が引き渡せないという債務不履行を理由に契約の解除や損害賠償請求などを行う事が可能です。)

(所有権の利害が対立することをを「対抗」する。と言います。この場合BさんはCさんに所有権を主張できないので「対抗できない」、逆にCさんはAさんに「対抗できる」と表現します。)

 

 

相続における不動産の登記

上記では売買の場合を例にあげましたが、相続の場合でも不動産を取得すれば登記が必要になります。相続の場合はいくつかのパターンが考えられますので以下にご紹介いたします。

 

【パターン@】法定相続分で不動産を共有する

相続が始まると法的相続分に従い亡くなった方の財産が相続人に帰属します。不動産も法定相続分に従い相続人の共有となります。(法定相続分はこちら

この法定相続分にて共有状態になった不動産については登記をしなくても第三者に対抗することが可能です。

例えば相続人Aさん、Bさん、Cさんがそれぞれ3分の1ずつの相続分があった場合、もしCさんがすべてが自分の土地であると不実の登記をし、それを第三者のDさんに売却し登記を経ても、AさんとBさんは第三者Dさんに対して登記を備えていなくても所有権を主張することができます。

しかし、後にご案内するパターンのように、法定相続分のまま登記をせずに放置をすると相続人の内の一人が勝手に自身の持分につき登記を行い、第三者に売却等をしてしまうような危険がありますので、相続登記をしないで放置されている場合にも十分な注意が必要です。

 

 

【パターンA】遺産分割協議をしたとき 

遺産分割協議にて不動産を誰が取得するか決める場合はどうでしょう。

例えば相続人Aさん、Bさん、Cさんがそれぞれ3分の1ずつの相続分があった場合を例にします。もしCさんがそれぞれの相続分にて登記を行い、そのCさんの持分3分の1を第三者のDさんに売却し、Dさんが登記を経た場合、その後に遺産分割協議を行ってAさんが不動産のすべてを取得しても、既に登記を備えたDさんには所有権を主張することはできません。よってAさんはDさんの所有する部分以外の3分の2しか所有権を主張できない事になります。つまり、遺産分割協議の結果を第三者に対して主張する場合でも不動産の登記が必要となるのです

これは遺産分割協議の後にAさんが登記をする前にCさんが登記をして第三者のDさんに売却した場合でも同じ結果となります。そのため、遺産分割協議もその登記も迅速に行なわければせっかくの遺産分割協議も実現することができなくなってしまう恐れがあるのです

 

 

【パターンB】遺言書での「相続させる」 

遺言書が残されている場合はどうなるでしょう。例えば相続人Aさん、Bさん、Cさんがそれぞれ3分の1ずつの相続分があった場合、遺言書に「Aさんにすべての不動産を相続させる」と残されていました。この場合はAさんは登記を経なくても所有権を主張できます。

もしCさんが法定相続分にて登記を行い、第三者Dさんにその持分を売却していても、上記の遺言書があればAさんはその登記を経なくてもDさんに所有権を主張する事ができます。

 

 

【パターンC】遺言書での「遺贈する」  

パターンBは相続人に対して「相続させる」旨の遺言書でしたが、相続人以外の人に遺言にて財産をあげる遺贈の場合はどうでしょう。遺贈の場合は登記を経なければ遺産を貰う受贈者は第三者に対抗できません。

例えば相続人Aさん、Bさん、Cさんがそれぞれ3分の1ずつの相続分があった場合、亡くなった方は相続んではないEさんにすべての不動産を遺贈する旨の遺言書を残したとします。その場合、それが不満であるAさん、Bさん、Cさんが共同して登記を備え、第三者のDさんに売却してその登記を備えた場合、受贈者のEさんは遺言書があってもDさんに所有権を主張することができません。

特に遺贈の場合は相続人から良く思われない場合もあり、登記を怠る事の危険性は高いと考えられます。

 

 

相続手続きは迅速に

上記の例のように、相続にて取得できるつもりでいた不動産が登記を経なければ それが叶わないという可能性が発生します。しかし、不動産の登記を行うには遺産分割などのいろいろな手続きを経る必要があり、登記まで行うには手間と時間がかかってしまいます。その手続きを怠る事で本来取得することができたはずの相続財産を取得できない事のないよう、また親族間でのトラブルとなってしまわないよう、相続手続きは迅速かつ慎重に行って頂ければと思います。

 

 

相続手続きのサポートをいたします。

当事務所では相続手続きのサポートを致します。戸籍収集、遺産分割協議書の作成から、相続人の方々への法的なアドバイスなど、総合してお手伝いをいたします。相続手続きが遅れると様々な弊害が起こりますので、これを機にご相談いただければと思います。

 

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相続登記は司法書士をご紹介いたします

相続に関わらず不動産の名義を変更するには法務局への登記が必要です。登記の手続きは申請書の作成、法定添付書類の収集などがございますし、また登記自体が専門的なものでもあります。そのため相続財産である不動産の状況によっては登記申請は手間と知識が必要になる事でしょう。

登記や不動産の知識がない、手続きが不安、間違った登記を避けたい、時間を掛けることができない、などの場合は当事務所より登記手続きの専門家であり信頼のおける司法書士をご紹介いたします。当事務所への紹介料は頂きませんのでお気軽にお問合せください。

 

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→ 遺産分割協議書の大切さ 〜登記と協議書〜

 

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代表行政書士 豊島史久

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