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【初心者向け】路線価から土地の評価額を計算しよう

相続手続きの際、不動産については「路線価」を基準にして価額を算出します。こちらでは路線価から土地の評価額を算出する基礎的なご案内と、土地の形状などより評価額が変わってくることについてもご案内いたします。

 

 

◆まずは路線価を調べる

路線価は国税庁のホームページより調べることが可能です。相続手続きにおいて土地の評価額を算出したい時は、まず調べたい土地を路線価図より探し出し、路線価を把握することが大切です。

 

→路線価図はこちら<路線価図-国税庁

 

上記のリンクより路線価図を開いて路線価図を調べてみましょう。また、路線価図を見るのは初めてという方はこの下のリンクにて国税庁のホームページから路線価を調べる方法を順を追ってご案内してありますので、ご利用ください。

 

→路線価の調べ方を知りたい方はこちら<遺産の評価 〜路線価を調べよう〜

 

 

 

◆路線価の影響を受ける土地

国税庁のホームページから路線価を調その接する土地を見てみます。

 

 

 

「路線価」とは道路を基準に価格が決められており、その道路沿いの土地はその路線価を使用して評価することとなります。例えば上記のような路線価図の場合、「360C」の道路沿いにある土地はこの路線価を利用して土地の評価を計算します。

この「360C」の土地沿いに(イ)(ロ)(ハ)(ニ)の4つの土地がある場合、これらの土地に「360C」の路線価、つまり1平方メートル当り36万円という基準を適用されます。

※詳しくはこちら(遺産の評価 〜路線価を調べよう〜

 

なお、厳密には(ロ)(ハ)の土地については「360C」の路線にしか接していませんのでこの路線価のみを適用させますが、(イ)(ニ)は交差点にありますので(イ)の土地は「370C」の道路の路線価、(ニ)は「330C」の道路の路線価の影響を考慮しなければなりません。

 

 

◆路線価から土地の価格を計算する。 

 

 上記の土地は路線価「360C」が設定された道路に接している地積100平方メートルの土地です。この土地の評価額は以下のようになります。

 

          評価額=路線価×地積

               =360000円(路線価)×100u(地積)=36000000円

 

※路線価の「360C」の360は1平方メートルあたりの価格で360千円、つまり360000円です。評価額は路線価に地積を掛けた額となります。

 

 

 

◆評価額の補正ができる土地の例

上記の計算は路線価から土地の評価額を算出する基本的な計算です。しかしこの計算は土地が正方形であり道路に垂直に面している場合です。この状態を土地の評価の基準とします。もし評価したい土地が正方形で道路に垂直に面している場合はこの評価で良いのですが、実際の土地は様々な形であったり複数の道路に面していたりします。そのような場合、基準となる「路線価×地積で」の評価額に様々な要素を加味することでより正確な評価額を算出することができます。

こちらでは基準となる「路線価×地積」での評価額に対して補正の対象となる土地をご紹介いたします。

 

@は基準となる土地です。道路に接する辺と奥行きが等しい土地です。なお、道路と接する辺を「間口」と言います。

 

Aは@の土地に比べて道路に接する辺(間口)が狭く、奥行きが長くなっています。このAの土地は@の基準となる土地と比べると使い勝手が悪くなります。この場合は基準となる土地よりも低い評価をしなければなりませんので、その分を補正することで適正な評価をすることができます。

 

 

 

Bの土地は道路Aと道路Bのふたつの道路に接しています。Cについても角地ですので道路Aと道路Bのふたつの道路と接しています。このような土地は使い勝手が良いため基準となる土地と比べると評価が上がる事となります。この道路Aと道路Bは別々の路線価が設定されていますので、それぞれの道路の路線価を考慮し補正します。この場合は基準となる評価額より高い評価がされることとなるでしょう。

 

 

DとEは長方形の土地よりさらに歪んだ土地です。Dは旗竿地と呼ばれるもので、道路から奥まったところに土地があり、土地の細い部分が道路と接しています。また。Eの土地は歪んだ四角形となっています。これらの土地も基準の土地と比較すると評価額は下がる方に補正することができます。

旗竿地や歪んだ土地はとても多く存在します。このような土地は基準となる評価額より1割〜2割程も低く見積もることができる場合もあり、相続税の評価の際には是非とも考慮したい点であると思います。

 

※旗竿地については道路に接した細い部分について少し注意が必要です。実際の土地だけを見ていては細い部分がどのうな権利関係となっているかなどは判断できませんので、必ず客観的な資料等にて判断することが重要です。

 

 

Fは道路部分には路線価が設定されていますが、土地が接する私道には路線価が設定されていません。税務署が推奨する土地の評価方法はこの私道部分に「特定路線価」を設定し、その特定路線価にて土地の評価をするものです。しかしこの特定路線価は公道の95%くらいの価額が設定され、私道にしか面していない宅地の評価としては少し高くなってしまいます。

このような場合も特定路線価での評価ではなく、不整形地等を利用して評価することで基準の評価額より補正をすることが可能です。大きな土地を宅地造成して開発された住宅地などはこのように私道にしか接しない土地が多く存在します。このような時もしっかり土地の評価をすることで適せつな評価をすることが可能です。

 

 

◆補正計算

上記のような土地についての補正ですが、実際の補正については土地の形状などを考慮して行うためすべてをご紹介することができません。こちらには補正のための「補正率表」をご紹介いたしますので、このよう国税庁から発表されている客観的な資料により計算がされるものであるとご理解ください。

 

土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表

 

 

◆財産評価のお問合せ

相続財産の評価は相続人の公正を保つためにとても大切な作業です。適正に評価されていない財産、曖昧な調査しかされていない財産ではどんなに話合いを重ねても結果的に不公平を生みだします。当事務所では相続財産の評価のお手伝いをさせて頂きます。

 

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<関連ページのご紹介>

→ 相続財産の評価方法についてはこちら

 

→ 土地の借主が亡くなったとき(借地権の相続)

 

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→ 相続税が心配〜小規模宅地の特例を知ろう〜

 

→ 特定居住用宅地等を詳しく知りたい(前半)

 

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→ 登記名義人の住所変更を忘れずに

 

→ 無道路地(再建築不可の土地)と相続財産



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代表行政書士 豊島史久

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